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Kanzlei Franck - Gebhardt - Höwing | Rechtsanwälte und Notare | Berlin Wilmersdorf

Eine der am häufigsten durchgeführten notariellen Beurkundungen bezieht sich auf den Erwerb einer Immobilie.

Mit der Beurkundung des Vertrages ist es allerdings bei Weitem nicht getan. Die Durchführung eines Wohnungs- oder Grundstückskaufvertrages gliedert sich in die Entwurfsphase, die Beurkundung und die anschließende Abwicklung des Kaufvertrages.

In der Regel obliegt die Auswahl des Notars der Käuferin bzw. dem Käufer einer Immobilie, da die wesentlichen Kosten zu ihren bzw. seinen Lasten gehen (§ 448 Abs. 2 BGB)

Vorbereitung und Entwurf des Kaufvertrages

Ist die Entscheidung zum Erwerb einer Immobilie gefallen, wird der Notar kontaktiert. Dieser benötigt die persönlichen Angaben der Parteien (Namen, Geburtsdaten, Wohnanschrift), die Angaben zum Kaufobjekt (Grundbuchblatt, Größe, Baulichkeiten etc.), sowie die Höhe des Kaufpreises.

Auch zur Art der Regulierung der Kaufpreisabwicklung wird der Notar nach Einsicht in das Grundbuch mit den Parteien Rücksprache halten, insbesondere, ob die von dem Gesetzgeber grundsätzlich geforderte direkte Zahlung des Kaufpreises zwischen den Parteien vereinbart werden kann, oder konkrete sachliche Gründe für die Abwicklung über ein Treuhandkonto des Notars (sog. Notaranderkonto) gegeben sind.

Soweit eine Eigentumswohnung betroffen ist, gehört zu den zusätzlich zu klärende Fragen der Inhalt der Teilungserklärung, Protokolle der Versammlungen der Eigentümergemeinschaft, Wohngeldabrechnungen, Rücklagen, Rückstände beim Wohngeld, anstehende Reparaturen und Modernisierungen.

Wenn der Entwurf erstellt ist, erhalten die Vertragsparteien diesen zur Prüfung. Selbstverständlich können Korrekturen und einvernehmliche Änderungen vorab dem Notar mitgeteilt werden. Sind an einem Vertrag auf der einen Seite ein Unternehmer, auf der anderen Seite hingegen ein Verbraucher im Sinne von § 13 BGB beteiligt, soll dem Verbraucher eine Frist von 14 Tagen bis zu einer etwaigen Beurkundung eingeräumt werden, damit er sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinandersetzen und ggf. gesonderten Rechtsrat einholen kann , etwa über einen Rechtsanwalt oder einen Steuerberater.

Verbraucher ist nach der gesetzlichen Definition in § 13 BGB „jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zwecke abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.“

Beurkundung

Im Termin zur Beurkundung müssen sich die Vertragsparteien – sofern sie dem Notar nicht von Person bekannt sind – durch ein geeignetes Ausweispapier zur Gewissheit des Notars identifizieren. Sodann verliest der Notar den Vertrag und erläutert zusätzlich die wesentlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekte der Urkunde und nimmt etwaige Änderungswünsche auf. Die Vertragsbeteiligten können ergänzend jederzeit nachfragen, wenn Verständnisprobleme auftauchen.

Vertragsabwicklung

Im Zuge der Vertragsabwicklung wird für den Käufer in der Regel eine Auflassungsvormerkung eingetragen, mit der bis zur endgültigen Umschreibung des Eigentums sein Erwerbsanspruch gesichert wird.

Ferner holt der Notar etwaige behördliche Genehmigungen und – Zeugnisse (Sanierungsgenehmigung, Vorkaufsrechtszeugnisse) ein, ferner bemüht er sich um die Beschaffung von etwaigen Verwaltergenehmigungen bei der Veräußerung von Eigentumswohnungen.

Soweit die Immobilie mit Grundpfandrechten belastet ist, die vom Käufer nicht übernommen werden, bemüht sich der Notar um die Beschaffung der Löschungsunterlagen und klärt ab, welchen Betrag der Gläubiger insoweit aus dem Kaufpreis für sich reklamiert. Der Notar überwacht dabei, dass die wechselseitigen Treuhandauflagen der abzulösenden Bank einerseits sowie der neu finanzierenden Bank des Käufers andererseits vollständig eingehalten werden.

Für die finanzierende Bank wird regelmäßig die Bestellung einer Grundschuld notwendig. Um die Sicherungsinteressen der Vertragsparteien und der Bank zu wahren, sollte die Beurkundung dieser Grundschuld durch den Notar des Kaufvertrages erfolgen.

Sind die vertraglichen Voraussetzungen zur Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer bzw. dessen Bank (oder ggf. die Auszahlungsvoraussetzungen für das Notaranderkonto) gegeben, teilt der Notar dies den Vertragsparteien mit.

Üblicherweise erfolgt die Übergabe (auch die Räumung) des Kaufobjekts mit allen Grundstücksunterlagen, ggf. Mietverträgen, Versicherungsunterlagen etc. Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises. Ab jetzt trägt der Käufer zudem die rechtliche und wirtschaftliche Verantwortung für das Kaufobjekt, z.B. auch die sog. Verkehrssicherungspflichten (Schnee- und Eisräumung usw.).

Ferner kann danach der Notar die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer bei dem Grundbuchamt beantragen. Für die Umschreibung ist zusätzlich die Vorlage der sog. steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes erforderlich. Diese hat der Notar im Zuge der Vertragsdurchführung bei dem zuständigen Finanzamt beantragt. Der Käufer erhält sodann den Steuerbescheid und hat für den Ausgleich der Steuerforderung zu sorgen. Erst danach wird dem Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung übersandt.

Der Steuersatz für Grunderwerb beträgt derzeit in Berlin 4,5 % sowie in Brandenburg 5 % des Kaufpreises.

Wohnungskaufverträge bedürfen zudem in der Regel der Zustimmung des Verwalters einer Wohnanlage in notariell beglaubigter Form. Hierum müssen sich die Parteien jedoch nicht selbst kümmern, der Notar übernimmt die Anfrage an den Verwalter der Wohnanlage und holt dessen Zustimmung ein.

Mit dem Vollzug der Umschreibung des Eigentums auf den Käufer ist der Erwerbsvorgang abgeschlossen. Alle Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit einer Immobilie sind auf den Käufer übergegangen.